Benfeitorias no imóvel alugado: quem paga as obras e melhorias?
Reformou o banheiro? Instalou ar-condicionado? Fez uma pintura especial? Essas melhorias são chamadas de benfeitorias, e dependendo do tipo, você pode ter direito a reembolso ou até mesmo reter o imóvel até receber o valor gasto.
O que são benfeitorias?
Benfeitorias são obras ou melhorias feitas no imóvel alugado. O Código Civil (Art. 96) classifica em três tipos:
Tipos de benfeitorias:
- Necessárias: Indispensáveis para conservação do imóvel (conserto de telhado, reparo de encanamento vazando, troca de fiação elétrica com risco).
- Úteis: Aumentam ou facilitam o uso do imóvel (instalação de grades, portão eletrônico, armários embutidos).
- Voluptuárias: Apenas para embelezamento ou lazer (piscina, jardim decorativo, papel de parede).
Direito a reembolso: o que diz a lei
O Art. 35 e 36 da Lei do Inquilinato (8.245/91) estabelecem regras claras:
| Tipo | Reembolso | Retenção |
|---|---|---|
| Necessárias | SIM (sempre) | SIM |
| Úteis | Se autorizado | Se autorizado |
| Voluptuárias | NÃO | NÃO |
Direito de retenção
Nas benfeitorias necessárias, você pode reter o imóvel (não devolver as chaves) até receber o reembolso. Esse é um direito garantido por lei!
A armadilha da renúncia contratual
Muitos contratos incluem cláusulas de “renúncia ao direito de retenção e indenização por benfeitorias”. Essa cláusula é parcialmente válida:
- Benfeitorias necessárias: A renúncia é NULA — você sempre tem direito
- Benfeitorias úteis: A renúncia é válida se expressa no contrato
- Benfeitorias voluptuárias: Não há direito mesmo sem cláusula
Atenção!
Mesmo com cláusula de renúncia, se você fez uma benfeitoria necessária (como consertar o telhado que estava vazando), tem direito a reembolso e pode reter o imóvel.
Como garantir seu direito
- Documente tudo: Fotos antes, durante e depois da obra
- Guarde notas fiscais: Comprovantes de material e mão de obra
- Comunique o proprietário: Por escrito, antes de fazer a benfeitoria útil
- Peça autorização: Por e-mail ou mensagem com confirmação
- Classifique corretamente: Saiba diferenciar os tipos de benfeitoria
Conclusão
Se você fez melhorias necessárias no imóvel, tem direito a reembolso independente do que diz o contrato. Nossa análise identifica automaticamente se seu contrato tem cláusulas abusivas sobre benfeitorias e orienta sobre como exigir seus direitos.
Análise seu contrato gratuitamente
Descubra se seu contrato tem cláusulas abusivas como as que falamos neste artigo.
Analisar Meu Contrato GrátisArtigos relacionados
Pintura na devolução do imóvel: você NÃO é obrigado a pagar
Entenda por que a exigência de pintura na entrega das chaves é ilegal na maioria dos casos.
Ler artigoVistoriaVistoria de entrada e saída: como se proteger
A vistoria é sua principal proteção contra cobranças indevidas. Aprenda a fazer corretamente.
Ler artigoCondomínioDespesas ordinárias x extraordinárias: guia completo
Guia completo sobre quais despesas de condomínio são do inquilino e quais do proprietário.
Ler artigo