Você encontrou o imóvel, negociou o valor e está pronto para assinar. Então surge a condição: o proprietário pode exigir dois garantidores? A resposta depende do que a imobiliária ou o locador chama de “garantidores”. Essa diferença parece pequena, mas pode separar uma exigência permitida de uma cláusula ilegal que aumenta injustamente o seu risco financeiro.
Na locação, garantia não é detalhe burocrático. Ela define quem responde pela dívida se houver inadimplência e quais recursos podem ser atingidos em uma cobrança. Por isso, não aceite uma condição apenas porque ela foi apresentada como regra do mercado. O contrato precisa respeitar a Lei do Inquilinato e deixar claro o que está sendo exigido de você.
Proprietário pode exigir dois garantidores na fiança?
Em geral, sim. O proprietário pode pedir dois fiadores para aprovar uma locação, desde que ambos integrem a mesma modalidade de garantia: a fiança. A Lei do Inquilinato não estabelece um número máximo de fiadores por contrato.
Na prática, a exigência costuma aparecer quando o aluguel é alto, a renda do inquilino é considerada insuficiente pela análise da imobiliária ou o imóvel representa um risco maior para o locador. Dois fiadores podem assumir a obrigação de responder pelo débito, conforme os limites previstos no contrato.
Isso não significa que qualquer exigência seja automaticamente razoável. O proprietário tem liberdade para avaliar a segurança da operação antes da assinatura, mas o inquilino também tem o direito de saber exatamente quais critérios estão sendo usados e o que cada fiador está assumindo. Se a condição for desproporcional, confusa ou vier acompanhada de outra garantia, vale questionar antes de assinar.
Dois fiadores não são o mesmo que duas garantias
Este é o ponto mais relevante. A Lei do Inquilinato determina que o locador não pode exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. A regra está no artigo 37 da Lei nº 8.245/1991.
As modalidades mais comuns são fiança, caução, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Portanto, pedir dois fiadores pode ser permitido, porque continua sendo fiança. Já exigir fiador e depósito-caução ao mesmo tempo é irregular. O mesmo vale para fiador mais seguro-fiança, ou seguro-fiança mais caução.
Uma imobiliária pode tentar apresentar a cobrança como uma “reserva”, “taxa de segurança” ou “complemento de análise”. O nome usado não resolve o problema. Se, na prática, você está oferecendo duas proteções patrimoniais para o mesmo contrato, a exigência merece revisão jurídica.
Quando a exigência pode ser abusiva
Nem toda condição difícil de cumprir é ilegal. Mas existem sinais de alerta que o inquilino não deve ignorar. O primeiro é a falta de transparência: se ninguém explica por que são necessários dois fiadores, quais documentos eles devem apresentar e por quanto tempo responderão pela dívida, não assine no escuro.
Outro problema é exigir dois fiadores e, além disso, cobrar caução, seguro ou valor antecipado como proteção contra inadimplência. Essa combinação contraria a regra de uma única modalidade de garantia. Também é preciso desconfiar de cláusulas que deixem a responsabilidade dos fiadores vaga ou ampliem obrigações sem limite claro.
A fiança pode abranger aluguel, encargos, multas, danos ao imóvel e outras obrigações previstas no contrato. Por isso, o fiador deve conhecer o documento completo. Assinar apenas uma ficha de cadastro ou uma página destacada não é proteção suficiente para quem está assumindo uma dívida potencialmente alta.
Há ainda uma questão prática: exigir dois fiadores proprietários de imóveis quitados, na mesma cidade e com renda elevada pode tornar a locação inviável para grande parte dos interessados. Isso, por si só, não torna a exigência ilegal. Porém, pode abrir espaço para negociação de uma garantia alternativa, como seguro-fiança ou caução dentro do limite legal.
O que conferir antes de aceitar dois fiadores
Se a locação avançar com dois fiadores, leia a cláusula de garantia com atenção. Ela deve identificar os fiadores, indicar que a modalidade escolhida é a fiança e explicar a extensão da responsabilidade de cada um.
Verifique especialmente se há previsão de solidariedade. Quando os fiadores são solidários, o credor pode cobrar integralmente a obrigação de qualquer um deles, sem precisar dividir a dívida em partes iguais. É uma condição frequente, mas não deve passar despercebida.
Também confira a duração da garantia. Muitos contratos estabelecem que ela permanece até a efetiva devolução das chaves, mesmo depois do prazo inicial da locação. Essa cláusula pode ter impacto relevante para os fiadores e precisa estar redigida de forma clara.
Se um dos fiadores for casado, a situação pode exigir anuência do cônjuge, dependendo do regime de bens. Há exceções legais, mas esse é outro motivo para não tratar a fiança como mera formalidade. Documentos incompletos ou assinaturas ausentes podem gerar conflito justamente quando ocorre uma cobrança.
O proprietário pode mudar a garantia durante o contrato?
Depois que o contrato está assinado, o proprietário não pode simplesmente impor um segundo fiador ou trocar a modalidade de garantia por decisão unilateral. Alterações contratuais exigem acordo entre as partes, salvo situações específicas previstas em lei.
A Lei do Inquilinato permite ao locador exigir substituição da garantia em hipóteses determinadas, como morte, incapacidade, insolvência ou exoneração do fiador, além de outras situações que afetem a eficácia da proteção oferecida. Mesmo nesses casos, a solicitação deve ter fundamento concreto e respeitar o prazo legal para regularização.
Se a imobiliária informar que você precisa apresentar outro garantidor porque “a política mudou”, peça a justificativa por escrito e compare a exigência com o contrato vigente. Uma mudança de política interna não elimina os seus direitos nem autoriza cobranças que a lei proíbe.
E na renovação do aluguel?
Na renovação, há mais espaço para negociação, porque as partes podem discutir novas condições antes de formalizar um novo período contratual. Ainda assim, o locador não pode impor duas modalidades de garantia no mesmo vínculo.
Se o pedido de dois fiadores aparecer apenas na renovação, avalie se houve uma razão objetiva, como redução comprovada da renda ou perda da capacidade financeira do fiador atual. Se não houver explicação, proponha alternativas e registre as conversas. Ter comunicação documentada reduz o risco de pressão verbal ou de versões divergentes depois.
Como responder à imobiliária sem perder a negociação
Uma resposta objetiva costuma ser mais eficaz do que discutir a lei de forma genérica. Você pode pedir, por escrito, que a imobiliária informe se os dois garantidores serão exclusivamente fiadores e confirme que não haverá caução, seguro-fiança ou outra garantia adicional.
Também solicite a minuta do contrato antes de entregar documentos sensíveis dos fiadores. É nela que aparecem cláusulas sobre responsabilidade solidária, vigência da fiança, multas, encargos e condições de substituição. A aprovação de cadastro não substitui a leitura do contrato.
Se a exigência for de duas garantias diferentes, conteste de forma direta e peça a adequação à Lei do Inquilinato. Caso a imobiliária se recuse a corrigir a condição, não trate isso como um simples aborrecimento. Uma cláusula irregular pode gerar custo alto, atraso na mudança e dificuldade para recuperar valores pagos indevidamente.
Proteção começa antes da assinatura
O proprietário pode exigir dois garantidores quando se trata de dois fiadores dentro da mesma fiança. O que não pode acontecer é a soma de modalidades de garantia para transferir todo o risco da locação ao inquilino. Essa distinção deve estar clara no papel, não apenas em mensagens ou promessas feitas durante a negociação.
Antes de assinar ou renovar, revise cada cláusula que envolva fiadores, caução, seguro e cobranças antecipadas. O Direitos do Inquilino já analisou mais de 400 mil contratos e ajuda locatários a identificar exigências abusivas com linguagem clara. Uma revisão antes da assinatura pode evitar que uma condição aparentemente comum se transforme em uma dívida ou disputa difícil de resolver.