Uma caução alta demais, uma multa que parece impossível de pagar ou uma cobrança de reparo que não foi causada por você não são meros detalhes da locação. Os 5 abusos comuns no aluguel podem gerar prejuízo antes mesmo da entrega das chaves e se estender até a saída do imóvel. O problema é que muitos contratos são apresentados como documentos prontos, sem espaço para conversa, quando várias condições podem e devem ser questionadas.
A Lei do Inquilinato protege tanto proprietário quanto inquilino, mas a relação costuma ser desigual. Quem precisa se mudar rápido pode aceitar cláusulas confusas, taxas indevidas ou responsabilidades que não lhe pertencem. Saber identificar esses sinais dá mais segurança para negociar e evita que uma cobrança aparentemente normal vire uma dívida injusta.
1. Exigir mais de uma garantia no mesmo contrato
Este é um dos abusos mais claros e frequentes. A locação pode ter fiador, seguro-fiança, caução ou título de capitalização, entre outras modalidades admitidas. O que não pode é o proprietário ou a imobiliária exigir duas garantias ao mesmo tempo.
Na prática, isso aparece quando o contrato pede depósito-caução e também exige fiador, ou quando cobra seguro-fiança além de reter uma caução. A justificativa costuma ser a busca por “mais segurança”, mas o risco do aluguel não pode ser transferido integralmente para o inquilino dessa forma. A lei estabelece que deve ser escolhida uma modalidade de garantia para aquele contrato.
Também vale atenção ao valor da caução em dinheiro. Ela não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Ao final da locação, se não houver débitos legítimos ou danos comprovados, o valor deve ser devolvido ao inquilino com os rendimentos.
Se lhe pedirem duas garantias, solicite a retirada de uma delas antes de assinar. Caso você já esteja no imóvel, guarde o contrato, os comprovantes de pagamento e as conversas que demonstrem a exigência. Não aceite a ideia de que essa é uma prática obrigatória do mercado.
2. Cobranças que não são responsabilidade do inquilino
Nem toda despesa ligada ao imóvel deve ser paga por quem aluga. Uma cláusula genérica dizendo que “todos os encargos” serão assumidos pelo locatário merece cuidado, porque pode esconder a transferência de despesas que pertencem ao proprietário.
Em condomínio, por exemplo, as despesas ordinárias normalmente podem ser cobradas do inquilino: limpeza, portaria, consumo comum, manutenção rotineira e administração. Já as despesas extraordinárias, como obras estruturais, pintura da fachada, instalação de equipamentos permanentes ou indenizações trabalhistas anteriores à locação, são responsabilidade do proprietário.
Há outras cobranças que precisam ser analisadas caso a caso. IPTU, seguro contra incêndio e taxas municipais podem ser repassados ao inquilino se houver previsão contratual clara. Mas uma previsão no contrato não autoriza cobranças vagas, duplicadas ou sem comprovação. A imobiliária deve discriminar o que está sendo cobrado e apresentar os documentos correspondentes quando solicitado.
Desconfie, ainda, de taxas de cadastro, de renovação automática, de emissão de boleto ou de “serviços administrativos” cobradas sem base transparente. Uma cobrança pode até ter nome comum no mercado, mas isso não a torna válida. Antes de pagar, pergunte qual é a previsão contratual, a origem do valor e quem efetivamente se beneficia daquela despesa.
3. Reajuste de aluguel fora da regra ou sem transparência
O aluguel não pode aumentar porque o proprietário decidiu que o imóvel está mais valorizado ou porque a região ficou mais disputada. Durante o prazo contratado, o reajuste deve seguir o índice e a periodicidade previstos no contrato, respeitando o intervalo mínimo legal de um ano.
É comum que contratos indiquem índices como IPCA ou IGP-M. Isso não significa que todo aumento calculado a partir deles seja automaticamente correto. É preciso conferir a data-base, o percentual aplicado, o valor anterior e a fórmula usada. Um erro de cálculo acumulado por alguns meses pode representar um prejuízo relevante.
A situação muda quando o contrato termina ou quando há uma negociação para renovação. Nesse momento, proprietário e inquilino podem discutir um novo valor. Ainda assim, não existe obrigação de aceitar uma proposta sem avaliar o mercado, as condições do imóvel e os custos envolvidos. Se não houver acordo, há caminhos legais próprios para discutir a revisão do aluguel.
Outro sinal de alerta é a ameaça de reajuste imediato como condição para manter o contrato em vigor. Pressão não substitui regra contratual. Peça o cálculo por escrito e compare com o documento assinado. Se o contrato estiver perto de vencer, negocie com antecedência para não tomar uma decisão sob urgência.
4. Transferir ao inquilino reparos estruturais do imóvel
O inquilino deve conservar o imóvel e responder pelos danos que causar. Isso inclui cuidados cotidianos e reparos decorrentes de mau uso, como uma fechadura quebrada por descuido ou uma parede danificada durante uma mudança. Mas defeitos estruturais, vícios anteriores à locação e problemas que não foram provocados pelo locatário são, em regra, responsabilidade do proprietário.
Vazamento interno, infiltração recorrente, falha elétrica antiga, telhado comprometido, encanamento deteriorado e defeitos de segurança são exemplos que exigem análise da causa. Não basta a imobiliária afirmar que o imóvel está ocupado para atribuir qualquer conserto ao inquilino.
A vistoria de entrada é decisiva nesse ponto. Leia cada descrição, tire fotos e vídeos com data e registre por escrito qualquer divergência antes de iniciar a locação. Se surgir um problema, comunique o proprietário ou a administradora rapidamente, de preferência por um canal que deixe prova. Fazer um reparo urgente para evitar danos maiores pode ser necessário, mas guarde orçamento, nota fiscal e conversas antes de discutir reembolso ou abatimento.
Uma cláusula que obriga o inquilino a devolver o imóvel “totalmente reformado”, independentemente do estado em que foi recebido e do desgaste natural do uso, pode ser abusiva. O imóvel deve ser devolvido conforme a vistoria e com conservação compatível com o período de ocupação, não como se nunca tivesse sido habitado.
5. Multas desproporcionais e retenção indevida da caução
Sair antes do fim do contrato pode gerar multa, mas ela não é um cheque em branco para o proprietário. Quando o inquilino devolve o imóvel antecipadamente, a multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Cobrar o valor integral previsto para toda a vigência, ignorando os meses já cumpridos, é um erro frequente.
Há uma exceção relevante: se a mudança ocorrer porque o inquilino foi transferido pelo empregador, para outra localidade, ele pode ficar dispensado da multa, desde que avise o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Documente a transferência e o aviso para reduzir o risco de discussão posterior.
A retenção da caução também precisa ser justificada. O proprietário não pode simplesmente ficar com o dinheiro porque “sempre há algo para consertar”. Descontos exigem comprovação: laudo de vistoria, fotos comparativas, orçamentos, contas em atraso ou danos que ultrapassem o desgaste normal. A entrega das chaves deve ser formalizada, inclusive quando houver divergência sobre a vistoria final.
Como reagir aos abusos comuns no aluguel
O melhor momento para agir é antes da assinatura ou da renovação, quando ainda há margem para negociar. Leia com atenção as cláusulas sobre garantia, reajuste, multa, manutenção, condomínio, impostos e vistoria. Se uma obrigação estiver escrita de modo genérico, peça que seja detalhada. Contrato claro reduz conflitos e impede interpretações convenientes depois.
Se o problema já aconteceu, evite discussões apenas por telefone ou mensagens que desaparecem. Organize contrato, laudos de vistoria, recibos, boletos, fotos, e-mails e conversas. Esses documentos mostram o que foi combinado e ajudam a separar uma cobrança legítima de uma exigência abusiva.
Uma análise especializada pode revelar riscos que passam despercebidos em uma leitura rápida. O Direitos do Inquilino já analisou mais de 400 mil contratos e mantém avaliação de 4,9/5 justamente por traduzir cláusulas complexas em orientações práticas para quem precisa se proteger sem dominar linguagem jurídica.
Você não precisa escolher entre assinar com medo ou desistir de um imóvel que atende à sua necessidade. Com informação, documentos organizados e orientação adequada, é possível exigir um contrato mais justo e entrar ou permanecer na locação com muito mais segurança.