Receber uma notificação de despejo é uma das situações mais estressantes para um inquilino. Mas calma: você tem direitos e prazos que devem ser respeitados. Neste guia completo, explicamos os tipos de despejo, prazos legais e como se defender.
Tipos de despejo previstos em lei
A Lei do Inquilinato (8.245/91) prevê diferentes modalidades de despejo, cada uma com regras específicas:
1. Despejo por falta de pagamento
Quando o inquilino atrasa o aluguel ou encargos (condomínio, IPTU). É o tipo mais comum.
2. Despejo por infração contratual
Quando o inquilino descumpre cláusulas do contrato (sublocação não autorizada, uso indevido, etc.).
3. Despejo por denúncia vazia
Quando o proprietário quer retomar o imóvel sem motivo específico (só vale após o prazo do contrato).
4. Despejo por denúncia cheia
Quando há motivo específico: uso próprio, reforma urgente, demolição, etc.
Prazos legais do despejo
Os prazos variam conforme o tipo de despejo e a fase do processo:
| Situação | Prazo | Observação |
|---|---|---|
| Contestar a ação (defesa) | 15 dias | Após citação |
| Purgação da mora (pagar dívida) | 15 dias | Após citação, em falta de pagamento |
| Despejo liminar (falta de garantia) | 15 dias | Para desocupar após liminar |
| Despejo após sentença | 30 dias | Prazo para desocupar voluntariamente |
| Recurso da sentença | 15 dias | Apelação ao tribunal |
Purgação da mora: sua chance de evitar o despejo
Nos casos de despejo por falta de pagamento, você tem o direito de “purgar a mora”, ou seja, pagar a dívida e permanecer no imóvel.
Como funciona a purgação da mora:
- Você é citado na ação de despejo
- Tem 15 dias para pagar o débito total (aluguéis + encargos + multa + juros + custas + honorários)
- Se pagar tudo no prazo, o processo é extinto e você fica no imóvel
- Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses
Atenção: prazo é fatal
O prazo de 15 dias para purgar a mora é improrrogável. Se perder o prazo, perde o direito de evitar o despejo pagando a dívida. Não espere o último dia!
Quando o despejo é ilegal
Você pode contestar o despejo nas seguintes situações:
Despejo durante a vigência do contrato
O proprietário não pode pedir o imóvel durante o prazo do contrato, exceto por falta de pagamento ou infração grave.
Denúncia vazia antes de 30 meses
Em contratos de prazo indeterminado que não completaram 30 meses, a denúncia vazia é inválida.
Falta de notificação prévia
Em alguns tipos de despejo, é obrigatória notificação prévia de 30 dias antes de entrar com a ação.
Retaliação por reclamação
Se o despejo for represália por você ter reclamado de reparos ou cobranças, pode configurar abuso de direito.
Como se defender de uma ação de despejo
- Não entre em pânico: Você tem prazos e direitos. A desocupação forçada leva meses.
- Leia a petição com atenção: Entenda o motivo alegado e verifique se procede.
- Calcule a dívida: Se for por falta de pagamento, some tudo e veja se consegue purgar a mora.
- Reúna provas: Comprovantes de pagamento, e-mails, conversas, fotos do imóvel.
- Procure orientação jurídica: No Juizado Especial (até 20 salários mínimos) não precisa de advogado, mas é recomendável.
- Apresente contestação: Dentro do prazo de 15 dias, apresente sua defesa.
Despejo e a pandemia: regras especiais
Embora as medidas emergenciais da pandemia tenham terminado, algumas proteções foram incorporadas na prática judicial:
- Juízes tendem a dar mais prazo em casos de vulnerabilidade comprovada
- Negociação de dívida é vista com bons olhos pelo Judiciário
- Despejo em período de inverno ou fim de ano pode ser adiado
O que acontece após a ordem de despejo
Se você perder a ação e não sair voluntariamente:
- O juiz expede mandado de despejo
- Oficial de justiça vai ao imóvel com prazo final (geralmente 15 dias)
- Se não desocupar, volta com força policial e chaveiro
- Seus pertences são colocados na rua ou depositados
- Você ainda fica devendo os valores do processo
Importante: desocupação forçada é real
Embora o processo demore, a desocupação forçada acontece. Se você não tem como pagar ou contestar com sucesso, é melhor negociar a saída do que esperar a execução, que adiciona custas e constrangimento.
Conclusão
O despejo é um processo judicial com regras e prazos definidos. Se você foi notificado ou citado, não ignore: você tem direitos e pode evitar o despejo pagando a dívida ou contestando a ação. Antes de qualquer coisa, analise seu contrato e a situação para entender suas opções. Nossa análise identifica se há irregularidades no contrato que possam ser usadas em sua defesa.