Contratos de aluguel por temporada (até 90 dias) são comuns para férias, eventos ou trabalho temporário. Porém, muitos proprietários e plataformas inserem cláusulas abusivas que violam o Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Inquilinato. Conheça as 7 cláusulas mais problemáticas e saiba como se proteger.
O que é locação por temporada?
Segundo o Art. 48 da Lei 8.245/91, a locação por temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, sendo o prazo máximo de 90 dias.
1. Multa de cancelamento desproporcional
Muitos contratos de temporada preveem multas de 50%, 80% ou até 100% do valor total em caso de cancelamento. Essas multas são consideradas abusivas pela jurisprudência.
Por que é abusiva
O Código de Defesa do Consumidor (Art. 51, IV) considera nulas cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
O que a lei diz
Os tribunais brasileiros têm decidido que multas de cancelamento acima de 20% do valor total são abusivas em contratos de temporada. A multa deve ser proporcional ao prejuízo real do proprietário.
Exemplo de cláusula abusiva
“Em caso de cancelamento a menos de 30 dias da entrada, o locatário perderá 100% do valor pago.”
Como se proteger
- Negocie multas proporcionais (máximo 20%)
- Prefira cancelamento sem custos com 30+ dias de antecedência
- Documente todas as comunicações de cancelamento por escrito
- Questione judicialmente multas abusivas
2. Taxa de limpeza abusiva
Cobrar uma taxa de limpeza é permitido, mas muitos proprietários cobram valores muito acima do custo real do serviço.
Por que é abusiva
Quando a taxa de limpeza representa 30%, 40% ou mais do valor total da estadia, ela deixa de ser uma taxa e passa a ser uma forma de aumentar o preço sem transparência.
O que a lei diz
O Art. 6º, III do CDC garante ao consumidor o direito à informação adequada e clara sobre os produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos e preço.
Taxa razoável
Uma taxa de limpeza razoável deve corresponder ao custo real do serviço: geralmente entre R$ 100 e R$ 250 para apartamentos padrão, dependendo da região.
Como se proteger
- Compare a taxa com o preço médio de faxineiras na região
- Exija a discriminação da taxa antes de fechar o contrato
- Questione taxas que excedam 15% do valor da diária
3. Retenção total do sinal sem justificativa
É comum exigir um sinal (arras) para garantir a reserva. Porém, reter 100% do sinal independentemente das circunstâncias do cancelamento é abusivo.
Por que é abusiva
O sinal tem função de garantia, não de penalização desproporcional. Se o cancelamento ocorre com antecedência suficiente para o proprietário remarcar, a retenção integral é injustificada.
O que a lei diz
O Art. 417 do Código Civil prevê que, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Porém, os tribunais aplicam o princípio da proporcionalidade e o vedação ao enriquecimento sem causa.
Como se proteger
- Negocie devolução parcial em caso de cancelamento antecipado
- Prefira sinais menores (10-20% do total)
- Documente a data do cancelamento formalmente
- Exija comprovação de prejuízo real antes de aceitar a retenção
4. Proibição de visitas
Alguns contratos proíbem terminantemente que o locatário receba qualquer visita durante a estadia, mesmo familiares.
Por que é abusiva
Proibir visitas de forma absoluta viola o direito do locatário de usar o imóvel de forma adequada. Receber visitas faz parte do uso normal de qualquer moradia, ainda que temporária.
O que a lei diz
O Art. 23, II da Lei 8.245/91 garante ao locatário o uso pacífico do imóvel locado. Restrições desproporcionais ao uso normal podem ser consideradas abusivas pelo CDC.
Limitação razoável
É razoável proibir festas ou hospedagem de pessoas não declaradas. Porém, impedir visitas diurnas de familiares é desproporcional.
Como se proteger
- Negocie permissão para visitas em horário comercial
- Esclareça o número máximo de hóspedes antes de reservar
- Diferencie “hóspede” de “visitante” no contrato
5. Obrigação de contratar serviços extras
Alguns proprietários exigem a contratação de serviços adicionais como condição para a locação: passeios, transfer, café da manhã, etc.
Por que é abusiva
Condicionar a locação à contratação de outros serviços configura venda casada, prática expressamente proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.
O que a lei diz
Art. 39, I do CDC: É vedado ao fornecedor condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço.
Como se proteger
- Recuse a contratação de serviços que você não quer
- Denuncie a prática ao Procon
- Documente a exigência por escrito como prova
- Procure outro imóvel se o proprietário insistir
6. Horários de check-in e check-out abusivos
Definir horários de entrada e saída é normal, mas alguns contratos estabelecem janelas muito restritas ou cobram taxas exorbitantes por pequenos atrasos.
Por que é abusiva
Check-in somente entre 16h e 18h ou check-out às 8h são exemplos de restrições exageradas. Cobrar uma diária inteira por 30 minutos de atraso também é desproporcional.
O que a lei diz
A boa-fé objetiva prevista no Código Civil (Art. 422) exige que as partes ajam com razoabilidade e cooperação. Penalidades desproporcionais por atrasos mínimos violam esse princípio.
Horários razoáveis
- • Check-in: a partir das 14h ou 15h
- • Check-out: até às 10h ou 11h
- • Tolerância: 30 minutos a 1 hora
- • Late check-out: 50% da diária (não 100%)
Como se proteger
- Negocie horários antes de fechar o contrato
- Peça flexibilidade por escrito se seu voo chegar tarde
- Questione multas por atrasos de poucos minutos
7. Responsabilidade por danos pré-existentes
Cláusulas que responsabilizam o locatário por qualquer dano encontrado no imóvel, independentemente de ter sido causado por ele ou já existir antes.
Por que é abusiva
Transferir ao consumidor a responsabilidade por danos que ele não causou é manifestamente injusto e viola os princípios básicos de responsabilidade civil.
O que a lei diz
O Art. 51, I do CDC considera nula a cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos.
Exemplo de cláusula abusiva
“O locatário assume total responsabilidade por quaisquer danos verificados no imóvel ao término da locação.”
Como se proteger
- Exija uma vistoria de entrada: Fotografe e filme todo o imóvel antes de usar
- Documente danos existentes: Comunique ao proprietário imediatamente por escrito
- Guarde as fotos com data: Envie para seu próprio e-mail como comprovante
- Faça vistoria de saída: Compare com as fotos de entrada
- Não assine termo de responsabilidade genérico: Aceite apenas responsabilidade por danos comprovadamente causados por você
O que fazer se seu contrato tem cláusulas abusivas?
Se você identificou uma ou mais dessas cláusulas no seu contrato de temporada:
- Negocie antes de assinar: Muitos proprietários aceitam modificar cláusulas se você apontar a abusividade
- Documente tudo: Guarde cópias do contrato, mensagens e comprovantes
- Denuncie ao Procon: Cláusulas abusivas podem ser denunciadas
- Busque seus direitos: Cláusulas nulas podem ser contestadas mesmo após a assinatura
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Conclusão
Contratos de temporada, embora de curta duração, estão sujeitos às mesmas proteções legais que os aluguéis tradicionais. Não aceite cláusulas abusivas só porque a estadia é curta. Conheça seus direitos, documente tudo e, se necessário, busque reparação. Multas desproporcionais, taxas abusivas e transferência indevida de responsabilidade são ilegais e podem ser contestadas.