Todo ano você recebe a notificação de reajuste do aluguel e fica sem saber se o aumento está correto? Neste artigo, você vai entender como funciona o reajuste, quais são os índices permitidos e quando a cobrança pode ser contestada.
Como funciona o reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel é a correção anual do valor pago, com base em um índice de inflação definido no contrato. A Lei do Inquilinato (Art. 17) estabelece que o valor do aluguel é livre, mas uma vez definido, só pode ser reajustado conforme o contrato.
Regras básicas do reajuste:
- • Só pode ocorrer após 12 meses do início do contrato ou do último reajuste
- • Deve seguir o índice definido no contrato
- • O locador deve comunicar previamente
- • O inquilino pode negociar se discordar
Quais índices são usados para reajuste?
Os dois índices mais comuns em contratos de aluguel são:
IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado)
Calculado pela FGV, era o índice mais usado historicamente. Porém, sua composição (commodities, câmbio) pode gerar variações muito acima da inflação real sentida pelo consumidor.
- Vantagem: Tradicional no mercado imobiliário
- Desvantagem: Pode ter variações muito altas ou até negativas
- Exemplo 2021: IGP-M chegou a 37%, enquanto IPCA foi 10%
IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)
Calculado pelo IBGE, é o índice oficial de inflação do Brasil. Reflete melhor a variação de preços no dia a dia do consumidor.
- Vantagem: Mais estável e previsível
- Vantagem: Reflete a inflação real
- Tendência: Cada vez mais usado em contratos novos
Quando o reajuste é ilegal?
O reajuste pode ser considerado ilegal ou abusivo nas seguintes situações:
Situações de ilegalidade
- • Reajuste antes de 12 meses: A lei proíbe reajustes em período inferior
- • Índice diferente do contratual: Usar IGP-M quando contrato prevê IPCA
- • Percentual acima do índice: Aplicar 10% quando índice foi 5%
- • Índice negativo não aplicado: Manter valor quando deveria reduzir
- • Reajuste por índice não previsto: Contrato omisso sobre índice
E se o índice for negativo?
Quando o índice de reajuste é negativo (como o IGP-M em 2025/2026), seu aluguel deve diminuir. Não existe na lei qualquer exceção que permita ao locador ignorar índices negativos.
Seu direito
Se seu contrato usa IGP-M e o reajuste venceu em 2026, seu aluguel deveria ter sido reduzido em 1,05%. Se isso não ocorreu, você pode exigir a correção e devolução dos valores pagos a mais.
Como verificar se o reajuste está correto
- Verifique seu contrato: Identifique qual índice está previsto e a data de aniversário
- Consulte o índice oficial: IGP-M (site da FGV) ou IPCA (site do IBGE)
- Faça o cálculo: Aluguel anterior x (1 + índice/100) = novo aluguel
- Compare com o cobrado: Se for maior, você está pagando a mais
Exemplo de cálculo:
- Aluguel anterior: R$ 2.000,00
- Índice (IPCA 2025): 4,46%
- Cálculo: R$ 2.000 x 1,0446 = R$ 2.089,20
- Novo aluguel correto: R$ 2.089,20
Como contestar um reajuste abusivo
- Documente: Guarde o contrato, a notificação de reajuste e comprovantes de pagamento
- Calcule a diferença: Compare o valor cobrado com o valor correto
- Notifique o locador: Envie comunicação formal solicitando correção
- Negocie: Proponha pagar o valor correto e receber crédito da diferença
- Busque o Juizado: Se não houver acordo, procure o Juizado Especial
Posso pedir para trocar o índice de reajuste?
Sim, você pode negociar a alteração do índice de reajuste. Muitos inquilinos conseguiram, especialmente durante a pandemia, migrar do IGP-M para o IPCA. Para isso:
- Proponha um aditivo contratual
- Argumente que o IPCA é mais justo e estável
- Ofereça renovar o contrato em troca da mudança
- Lembre que a negociação beneficia ambas as partes
Conclusão
O reajuste de aluguel deve seguir regras claras previstas no contrato e na lei. Se você está pagando mais do que deveria, pode exigir a correção. Nossa análise verifica automaticamente se o índice de reajuste do seu contrato está sendo aplicado corretamente e calcula eventuais diferenças a seu favor.