Vazamento, problema elétrico, infiltração... Quem paga? Esta é uma das dúvidas mais comuns entre inquilinos. Neste guia, você aprende a diferença entre reparos do locador e do inquilino, com exemplos práticos e a lei na mão.
O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/91 é clara ao dividir as responsabilidades:
Art. 22 - Obrigações do LOCADOR:
“Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.”
Art. 23 - Obrigações do LOCATÁRIO:
“Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido; restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu; realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.”
Reparos de responsabilidade do PROPRIETÁRIO
O proprietário é responsável por manter a estrutura do imóvel e garantir que ele serve para o uso (moradia):
Problemas estruturais
Rachaduras em paredes, problemas no telhado, infiltrações vindas de fora, cupins na estrutura de madeira.
Instalações hidráulicas antigas
Tubulação enferrujada, caixa d'água com vazamento, encanamento antigo que estoura sozinho.
Instalações elétricas deficientes
Fiação antiga, disjuntores que não suportam a carga normal, quadro de luz com problemas.
Vícios anteriores
Qualquer problema que já existia antes de você entrar no imóvel (registrado ou não na vistoria).
Áreas comuns (em condomínio)
Interfone do prédio, elevador, portaria eletrônica, garagem.
Reparos de responsabilidade do INQUILINO
O inquilino é responsável por reparos causados pelo uso do imóvel e pequenas manutenções:
Danos causados por você ou visitantes
Vidro quebrado, porta danificada, buracos na parede, vazamento causado por mau uso.
Manutenções de uso
Troca de lâmpadas, vedantes de torneira, resistência de chuveiro, desentupimento de ralos.
Pequenos consertos
Fechadura emperrada (por uso), torneira pingando, descarga com defeito.
Tabela resumo: quem paga o quê
| Problema | Responsável | Motivo |
|---|---|---|
| Infiltração do apartamento de cima | Proprietário | Vício externo/estrutural |
| Vazamento na torneira | Inquilino | Desgaste de uso |
| Tubulação estourou sozinha | Proprietário | Instalação antiga/defeituosa |
| Vidro quebrado por acidente | Inquilino | Dano causado pelo morador |
| Cupim na estrutura | Proprietário | Problema estrutural |
| Troca de resistência do chuveiro | Inquilino | Manutenção de uso |
| Aquecedor de passagem com defeito | Proprietário | Equipamento do imóvel |
Como proceder quando o proprietário não faz o reparo
- Notifique por escrito: Envie e-mail ou carta descrevendo o problema, pedindo o reparo e dando prazo (geralmente 30 dias).
- Documente tudo: Tire fotos, grave vídeos, guarde comprovantes de notificação.
- Faça o reparo e cobre: Se for urgente (vazamento, problema elétrico perigoso), você pode fazer o reparo e descontar do aluguel (Art. 23, XI).
- Juizado Especial: Se o proprietário se recusar, entre com ação no Juizado Especial para obrigar o reparo ou rescindir o contrato sem multa.
Importante: reparos urgentes
Em caso de reparos urgentes que não podem esperar (vazamento grave, problema elétrico perigoso), você pode fazer o reparo imediatamente e depois cobrar do proprietário. Guarde todos os orçamentos e notas fiscais.
Conclusão
A regra geral é simples: o proprietário mantém a estrutura, você mantém o uso. Se está enfrentando problemas no imóvel e não sabe se é sua responsabilidade, nossa análise de contrato identifica as obrigações de cada parte e orienta como proceder para exigir seus direitos.